农地流转赛道：小农需求根基及业务创新

农地流转互联网服务平台是“农地流转”与“互联网”跨界融合的一种新型土地流转渠道,在扩大存量土地流转时空半径的同时,实现农地流转“挂牌信息更充分、交易主体更广泛、交易过程更规范、交易数据更翔实、交易服务更专业”,是我国目前农地流转中最有效的一种商业模式载体。

自新中国成立,*就发布了一系列关于农村土地改革的文件,从而适应了社会发展需求。

先扼要梳理农村土地改革的变化路径:1)新中国成立—1956年“三大改造”完成前。农村土地施行农民土地所有制,1954年《*宪法》正式确立了农民土地所有权;2)“三大改造”完成——1978年改革开放前。*确立了农村集体土地所有制,并且禁止任何形式的集体土地转让;3)改革开放后——1993年《宪法》修订。这一阶段是农村土地从集体所有集体经营到集体所有家庭经营的确定。1983年*一号文件《当前农村经济政策的若干问题》发布,标志农村土地家庭承包经营制正式得到国家层面肯定,1993年家庭承包经营被写入《宪法》,标志着家庭联产承包责任制被确立为一项基本国家经济制度;4)十八届三中全会(2013年11月)——至今:农地“三权分置”制度提出,并不断完善,随后一系列围绕“三权分置、两权抵押”、“探索农地入市”、“土地金融”、“加快推进土地确权”、“探索盘活农村闲置宅基地”等文件发布,从各方面赋予农民对农村用地的使用权利(见附录:促进农村土地市场发展的主要文件汇总)

*出台的相关农村用地政策成为推动我国乡村土地流转合法化的绝对力量,为乡村土地的加快流转提供了根本保障。

农地流转增速已放缓,小农家庭经营是流通主体

2017年底,中国农村土地流转面积超过4.7亿亩,流转比例达到37%左右,与2007年相比增长超30多个百分点。农地流转在政策推动下活力持续释放。

但应注意的是,农地流转比例自2014年开始,就出现增速放缓趋势,从2013年4.5%下降到2017年的1.9%。从流转去向来看,2016年末,农户之间的流转面积占总流转面积70%,流转入农业合作社占比15.4%,流转入企业占比8.4%。从流入后经营面积来看,截至2015年底,土地经营面积在30亩以上的农户占比为3.9%,经营在100亩以上的大规模农户仅为0.4%。截至2016年底,经营在100亩以上的大规模农户仍不到1%。

可以判断,伴随中国乡村人口下降,土地改革不断完善,中国农村土地流转的适用对象(由农地到宅基地的扩大)、规模、比例仍会有所增加,但目前农地流转的状态仍是以小规模为主,而且“当前和今后很长一个时期,小农户家庭经营仍将是我国农业的基本经营方式”(韩长赋,2018.12),中国农业现代化只能在小农户的基础上实现(孔祥智,2018),所以怎样把适度规模经营和小农经营有效衔接好才是我国农业社会实现适度规模经营和现代化的重要抓手。

基于此实际情况,我们在建设或考察一个关于农地流转项目的底层逻辑时,应把“项目方是否考虑到把服务好中国小农经营群体的核心诉求作为认知前提”作为重点衡量指标。

换句话说,在小农经营群体为主的千亿元规模土地流转赛道(含农村土地经营权市场、农村宅基地市场)中,如何捕捉到具有复杂、细碎、差异的小农户群体抛出的土地流转诉求,并解决掉小农户群体进行土地流转时所面对的痛点,应是一家致力于扎根并获利农土流通赛道的企业始终思考的问题。

农地流转的三大痛点:信息不畅、纠纷不断、资产不活

如上文所言,目前我国农地流转途径有70%发生在农户与农户之间,且自身有着不同特征,加上自然农户的法律意识淡薄,所以在农土流转过程中会出现一些棘手问题,导致了农地流转供给双方需求不匹配、价格差异明显、权益保护不到、转后耕作能力不足、土地效能利用不高等等。

1)土地流转信息不畅,适度经营规模无法达到,存量经济价值转化较低

尽管未来一段时间内我国农地流转仍是以小农户为主,但适度规模经营是适合我国国情的农业现代化重要抓手,但反观当下农地流转的现实情况,出现了一些主客观因素阻碍了适度规模经营的推进。

比如,中国乡村所特有的人情关系致使农民间土地流转更多发生在“认识、介绍、有关系的内部”,直接造成承包者土地供给信息的有限性、经营者土地需求信息的有限性、承包者和经营者之间的供需不匹配等问题,也引起了连片流转土地无法集中、粗放式经营仍在出现,工业资本、民间资本、企业龙头等多种经营主体不能较好进入,无法形成合理的农地流转市场价格及评估机制等问题,并且在一定程度上,从土地流转源头就降低了对流转来的土地进行使用的效用价值,而对于处在探索期的乡村闲置宅基地盘活问题也是如此,所以就导致了目前乡村土地的经济价值远远低于城镇土地的价值。

2)流转合同规范化欠佳,土地流转纠纷事件频发

国家在2014年确定“土地三权分置”后,于年末就提出要“搞好土地承包经营权确权登记颁证工作,健全公开规范的土地流转市场”,并在2015年初下发文件《关于认真做好农村土地承包经营权确权登记颁证工作的意见》给出用5年左右的时间基本完成土地确权登记颁证工作的任务,今年初“一号文件”又提出要“制定和推广使用全国土地流转合同示范文本”。 看来,农地流转规范化问题一直是农地流转经营过程中需要不断重视与完善的地方。

“过年返乡,如果家里农地转租出去的话,最常见方式就是‘口头承诺’给村儿里的种地能手”,这种方式几乎是发生在乡村中最普遍状态。目前来看,伴随农地流转比例不断扩大,土地经济价值上升,所引发土地流转纠纷事件也是层出不穷。最主要原因就是“无流转合同、流转合同签订不规范、承包经营权与受益人归属不清”等,其中流转合同规范化欠佳方面,主要是因为农民法律意识淡薄;承包经营权与土地流转后收益问题主要是因为国家政策还在不断完善之中。另外土地流转合同的不规范,对土地流转的交易价格、交易方式也造成了不确定性,从而打折了双方的交互利益。

3)市场化配置显弱,农地财产化收入有限

为更好的解决上述问题,国家政策要求要建立一批农地流转交易平台,然而平台的建立属性与职能范围则是更多的围绕“规范、监督”,交易及交易后的服务能力却很弱。2015年国务院下发《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》指出,“农村产权流转交易市场是*主导、服务三农的非盈利性机构”、“县、乡农村土地承包经营权和林权等流转服务平台,是现阶段农村产权流转交易市场的主要形式和重要组成部分”。

“监管”与“执行”集一身,并由*主导的非盈利性农地产权交易平台,基因上就缺少了市场竞争机制下深度服务的理念,比如围绕流转土地的价格评估、抵押贷款、农业保险等,这些更需要市场化的第三方机构完成,更需要国家政策上进一步对社会化三方机构进行扶持与放开,继续加大农村交易市场的探索。另外,国家虽明确了土地流转的经营权可进行融资担保,并试点两权抵押,但围绕土地经营权的风险把控、以及农民信用把关审核的落地不明确问题依然削弱了农民使用经营权土地进行财产收入的力度。

综上,农地流转的过程更需要社会第三方服务机构平台的介入,特别是利用互联网等信息技术手段的高效、透明、智能等特征去赋能农地流转前、中、后各环节的第三方深度服务平台的参与。

“政策红利+解决方案” 驱动农地流转互联网服务平台的价值彰显

农地流转互联网服务平台是“农地流转”与“互联网”跨界融合的一种新型土地流转渠道,在扩大存量土地流转时空半径的同时,将互联网技术深入到土地流转前、中、后各个环节,实现农地流转“挂牌信息更充分、交易主体更广泛、交易过程更规范、交易数据更翔实、交易服务更专业”(匡婧),是我国目前农地流转中最有效的一种商业模式载体。

不完全统计,国内农地流转互联网服务平台有11家,成立时间多集中在2015年、2016年,注册地址较为分散,有5家企业获得风险投资,获投金额相对较小、轮次还处在早期阶段,其中地合网获a轮1500万元人民币,聚土网b轮亿元人民币,土流网b轮1.5亿元人民币,总体来讲,土流网是成立时间最早、获得融资金额最大、业务模式创新最快的企业(具体分析参见第三章案例部分)。

从平台的主营业务来看,它们主要是围绕农村“耕地流转、宅基地出租/转让”展开,提供了土地资讯、在线咨询、供给信息发布、预约看地、土地评估、土地金服、及第三方农业产业服务(农资、农机、植保、托管等)为主的农地流转生态产业服务。

现在来看,自2011年逐渐出现到2015年阶段爆发的土地流转互联网服务平台,基本上是沿着政策红利与乡村互联网的发展进程成长起来的。

就拿最近土流网的投资事件为例,2018年下半年土流网注资国内首家乡村闲置农房运营商美丽新乡村,媒体报道称“美丽新乡村与投资方土流网在业务上形成良好互补”,而在今年初国家的一号文件就提出了要“探索盘活利用闲置宅基地和农房的办法路径”。

可见,伴随互联网技术在农村领域的广泛应用,与新一波的国家对农村土地流转不断释放的政策红利,我们会看好这批土地流转互联网服务平台的价值与成长空间。