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量价双跌!2021年上海楼市,还有投资价值吗?

程序员文章站 2022-03-07 23:23:19
如果按区域板块来看,京津冀、珠三角和长三角无疑是中国目前城市群集合效应最强,发展也最迅速的三个板块。...

京津冀不用多说,北京房价一跌,整个北方的房价都要受到波及。而珠三角以广深为中心,但环广深的东莞、佛山、珠海等城市本身经济基础都不错,楼市不会相互拖累。不过,珠三角楼市的调控已经先从深圳开始,紧接着蔓延到东莞和广州,想必珠海也不远了。

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长三角的情况其实也差不离。早在去年,无锡就在增值税上狠挨了一刀。之后,南京从人才购房政策上查漏补缺。而上海在经过调控政策的“严防死守”之后,已经踏入了“三限时代”,土地限价、新房限价、新房限售。同一时间,杭州紧跟上海的步伐,给限购限贷再打补丁。

这轮调控目前来看,效果还是很明显的。以上海为例,二手房市场成交1.9万套,下滑明显,比1月份成交量减半。二手住宅合同的成交价格环比下跌8.12%,同比下跌1.47%。

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上海的普降情况让很多人不由得产生了一个想法:难道房价坚挺多年的上海,终于迎来了拐点,房价要跌了?

蒋老师却觉得,未必会如此。2017年是上海公认的调控年,力度绝不亚于如今。当年上海楼市成交量价齐跌,楼市低迷,和如今的状况何其相似,可结果呢?

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从2017年开始,上海的二手房成交套数逐年上涨。而房价横盘三年,也在去年初开启了上涨行情。为什么上海房价还能涨?原因其实很简单,房子归根结底,还是商品,是商品就有供需关系。调控政策能抑制杠杆和投机者高涨的炒房情绪,但架不住需求端太大。等到市场氛围稳定,楼市的热度还是会慢慢往上涨。

也许你会有疑问:上海房价那么贵,哪有那么多人有钱买房子呢?

我们来看一组数据:

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有超过50%的外省市人口和资金组成了上海的购买需求。这一部分外来人口,是在上海扎根了五年就凑够了首付的精英。这部分人的购买力是足以支撑上海目前的房价的。而且上海作为中国首屈一指的大城市,周边人才天然会朝上海聚集。从数据中我们也能看出,江苏和浙江省的外来购房者占到了将近一半的外省人口。这两个省份自身的民间资本就十分充裕,也有能力承担上海的房价。

因为上海2020年的供应量实际上是很正常的,所以房价上涨不是因为供应端萎缩,而是需求端缺占据了定价权。这就意味着,上海的基本面其实没有多大的变化。楼市变热需要积蓄,变冷也一样,所以今年市场的信心和热度长期来看依然存在。

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通俗点说,上海在调控政策下,10w的房价可能会跌到8、9万,那可能是房东在观望。但想要跌到6、7万是不可能的。所以,上海还有投资空间,且三四月份正是供应端松动的机会。

蒋老师不主张投资者的投机买房行为,但是对于刚需来说,买房也是一种投资,在未来能够置换到更优质的房产的情况下,我们必须要看准板块。

上海类似普陀内环、金桥和三林这一类的板块,已经非常成熟了。如果你预算更高,那在武宁长寿也能找到不错的房子。但是相对于这些成熟地段,有潜力的板块更值得我们挖掘和分析。所以, 接下来蒋老师将会给大家推荐三个比较有潜力的板块。

第一,顾村

顾村在2035规划中全境被划入主城区,是刚需购房者关注度很高的一个区域。300万-500万之间都能买到不错的电梯次新房,以中小户型偏多。

顾村交通上有7号线,到静安区cbd需要35分钟,如果是在7号线沿线上班,自住是相当不错的选择。如果从规划来看,顾村还会有一条宝嘉线联结嘉定和宝山,交通利好的规划是有的。

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顾村的配套也不错,医院、商业地带都有。有人诟病顾村的产业偏弱,确实,顾村不太可能成为上海领涨的板块。但是从稳定程度上来考虑,顾村宜居指数高,通勤上相比西南的一些外围板块更具优势,抗风险性比较强,未来价值会随着规划落地而逐渐凸显。

第二,九亭

九亭区域位置不错,离虹桥机场铁站15分钟,距离徐家汇20分钟地铁,背靠松江大学城。而且在2035规划中,九亭规划人口规模16万人,意味着配套设施也会对应人口升级,板块面貌还是值得期待的。

而且,九亭对比起其他地区,新房的性价比很高,很多年轻人都偏爱九亭600万以下的商品电梯小区。虽然九亭的学区不算很有优势,不过完全中学的引进以及教育培训机构的迅速增多,未来还是有望解决这个问题。

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九亭缺乏的资源,都是可以解决的,只是时间问题。所以总体而言,还是个有潜力的板块。

第三,江桥

江桥板块的争议一直很多,因为大虹桥范围内的新盘都在热销,很多人都会担心板块热度是被炒热,卖的是预期。

那么我们来仔细看看江桥板块,脱离了大虹桥之后,还有没有优势。

首先看交通,江桥接壤普陀和闵行,离上海市区近,这点是不错的区位优势。挨次,江桥紧贴外环高架,到人民广场直线距离只有12公里,到南京西路地铁13号线只要30分钟。

量价双跌!2021年上海楼市,还有投资价值吗?

江桥的城市面貌不算太好,但这并不算什么特别大的问题,尤其是在400万左右就能入手的极致性价比旁边来看。再加上江桥的商业配套还是不错的,对于预算不多的刚需来说,已经足够了。

何况,未来江桥还能开通轨道交通,并且是有14个换乘站点。如果江桥在交通方面成为了你的首选理由,那未来也依然会成为别人的首选理由,再加上配套是可以慢慢升级的,所以我认为江桥还是有逆袭的机会。更多案例,欢迎点击下方订阅《楼市逻辑16讲》